Le Conseil d’Etat a rendu le 9 septembre 2020 une décision importante pour les bailleurs de locaux nus à usage professionnel1. 

Se fondant sur les dispositions des articles 135 et 137 de la directive du 28 novembre 2006, la haute assemblée a confirmé la possibilité octroyée par la cour d’appel de Nancy d’exercer l’option sur l’assujettissement des loyers à la TVA, locaux par locaux, et non plus de manière globale par immeuble ou ensemble immobilier. 

Aux termes de l’article 135 de la directive, repris à l’article 261 D du CGI, les locations de locaux nus professionnels sont en principe exonérées de TVA. Cependant, le contribuable a la possibilité d’opter pour la TVA. 

Jusqu’à présent, tant le décret (article 193 de l’Annexe II au CGI) que la doctrine administrative(2) énonçaient que lorsque des immeubles comprenaient des locaux nus ouvrant droit à l’option, celle-ci s’appliquait globalement à l’ensemble de ces locaux. 

La globalité de l’option impliquait que tous les locaux non exclus du champ d’application de l’option qu’un bailleur possède dans un même immeuble soient couverts par l’option, indépendamment de la volonté du bailleur et de son locataire. 

Cette rigidité de l’option pouvait entraîner des tensions entre un bailleur, soucieux de conserver ses droits à déduction de la TVA sur ses travaux par exemple, et un locataire, parfois incapable de récupérer ladite TVA. 

La nouvelle jurisprudence du Conseil d’Etat apporte donc une plus grande souplesse dans les rapports entre locataires et bailleurs puisque ces derniers pourront désormais, comme l’avait fait la SCI EMO dans l’affaire jugée, donner à bail à plusieurs preneurs, différents locaux nus situés dans un même bâtiment pour lesquels seuls certains loyers facturés à raison de parties de ce bâtiment donnent lieu à la TVA.