L’OBO immobilier soulève, nous l’avons vu (1re partie), diverses considérations afférentes à l’abus de droit. L’effet de levier fiscal qui en découle invite par ailleurs à s’interroger sur la déductibilité de la dette d’acquisition aussi bien pour la détermination des résultats de la société cessionnaire que pour les besoins du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Par Olivier de Saint Chaffray, avocat associé, et Thomas Laumière, avocat associé, CMS Francis Lefebvre Avocats
1. OBO et intérêts d’emprunt
L’attrait de l’OBO repose sur l’effet de levier attaché à la dette d’acquisition. La déduction fiscale des intérêts d’emprunt, dans l’hypothèse de la cession d’un immeuble ou de titres d’une société immobilière au bénéfice d’une autre société, obéit à des règles strictes.
1.1. Dans la sphère des revenus fonciers1, l’article 31.I.1° du CGI fixe comme suit les conditions de déduction des intérêts d’emprunt
«Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : (…) d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés…»
Une opération d’OBO immobilier, sauf à caractériser un abus de droit (cf. 1re partie), s’analysera (à raison du transfert de propriété qu’elle matérialise) en une opération d’acquisition d’un immeuble ou des titres représentatifs de ce dernier.
Rappelons qu’en application de l’article 13.1 du CGI, les intérêts afférents à une dette contractée pour l’acquisition d’un immeuble (ou des titres d’une société immobilière) sont déductibles pour autant que le bien soit destiné à procurer des revenus. Cette règle est susceptible de poser des difficultés lors de l’acquisition de la seule nue-propriété d’un bien immobilier (sauf si l’usufruit correspondant est détenu par un bailleur social).
Si, au vu de ces premières considérations, la dette contractée pour l’acquisition d’un bien immobilier frugifère semble devoir (littéralement) obéir aux prévisions légales précitées, il convient néanmoins, dans la mise en œuvre d’un OBO immobilier, de ne pas perdre de vue que l’administration pourra...
