Ces derniers mois, le contexte a profondément changé pour l’immobilier. La longue période de taux bas s’est achevée et le ralentissement économique, voire la récession, met une pression sur la santé des locataires. Tout cela alors que la réglementation ne cesse de se renforcer (décret tertiaire, taxonomie européenne…).
Funds s’interroge sur les adaptations nécessaires pour affronter cet environnement.
• Comment évoluent les relations avec les différentes parties prenantes, en particulier les locataires ?
• De quelle façon la hausse des taux amène-t-elle les gestionnaires à revoir leur stratégie ?
• Les prix des actifs parviennent-ils à se maintenir ou le marché est-il engagé dans une phase de repricing ?
• Comment les enjeux ISR sont-ils abordés alors que l’environnement économique et géopolitique est extrêmement tendu ?
- La grande force de l’actif immobilier en période d’inflation repose sur l’indexation des loyers. Mais jusqu’où est-elle possible dans un contexte économique très chahuté ?
- A quels ajustements procédez-vous face au renchérissement des conditions de financement ?
- Qu’en est-il pour les SCPI ?
- Avec une augmentation du taux de rendement demandé à l’immobilier, comment évoluent les valeurs des actifs ?
- Dans un contexte chahuté, l’agilité est de plus en plus mise en avant : comment se traduit-elle ?
- Comment faire face à une obsolescence accélérée des actifs, notamment suite au décret tertiaire ?
- Comment avancez-vous sur la thématique de l’investissement durable ?
- Dans un environnement anxiogène, comment être au plus près des distributeurs et des investisseurs ?
Les intervenants
- Mansour Khalifé, président fondateur, MNK Partners
- Jean-Marie Souclier, président, Sogenial Immobilier
- Christophe Delacour, associé directeur général, Axipit Real Estate Partners
La grande force de l’actif immobilier en période d’inflation repose sur l’indexation des loyers. Mais jusqu’où est-elle possible dans un contexte économique très chahuté ?
Mansour Khalife : Nous pensons que l’inflation actuelle est purement exogène, car portée principalement par l’explosion des coûts de l’énergie. Par ailleurs, ce taux d’inflation devrait se tasser en 2023 sans pour autant voir les prix baisser. Ce qui nous rassure à ce stade, c’est que nous ne sommes pas engagés dans une spirale inflationniste qui provoquerait de grandes complications économiques : le taux de chômage n’a jamais été aussi bas partout en Europe, il n’y a pas de faillites annoncées, les entreprises ayant des difficultés à rembourser leur PGE sont aidées et les salaires progressent de façon limitée. Sur notre portefeuille d’actifs situé en Europe – nous gérons principalement du bureau, de la santé, de l’hôtellerie et du commerce –, les loyers ont augmenté en moyenne de 5 % en 2022, ce qui a parfaitement été accepté par nos locataires. Ce niveau est bien inférieur à l’inflation dans le centre et l’est de l’Europe, de l’ordre de 15 à 20 %, ou encore en Irlande, par exemple, où l’indexation intervient tous les cinq ans et peut atteindre des valeurs bien plus significatives.
Nous pensons que les locataires pourront absorber des indexations de loyers de 5 à 6 % par an. Le plus fort enjeu repose sur les charges immobilières, en particulier les coûts énergétiques, qui ont énormément augmenté. Nous observons toutefois un changement de comportements de nos locataires : ils renforcent leurs exigences sur l’efficience énergétique des actifs en réponse à l’inflation et sur...
